Чем проще документы, тем больше голова болит


В этой статье мы разберем "подводные камни" при покупке квартир, где, казалось бы, "все предельно просто".

При работе на рынке недвижимости мне нередко приходится сталкиваться с тем, что продавцы квартир чуть ли не с гордостью сообщают своим потенциальным Покупателям, что документы у них кристально чистые! "Первичная приватизация". Однако, даже сами Продавцы иногда не знают о том, что в документах у них есть определенные проблемы (хотя, положа руку на сердце, в большинстве случаев знают, но молчат…).

Разобрать все проблемные варианты развития событий, мы, однозначно, не сможем. Во-первых, потому что их огромное количество, а во-вторых, в большинстве своем, носят они индивидуальный характер в рамках конкретного случая.

Тем не менее, есть основные моменты, которые встречаются наиболее часто, и знание о них, может помочь Вам подстраховаться, чтобы в будущем избежать возможных неприятностей.

Теперь по порядку.

1. "Бомба замедленного действия"

Первый, наиболее распространенный, случай нарушения прав при приватизации, это нарушение прав несовершеннолетних. В период с 1991 по 1993 год права несовершеннолетних и их соблюдение было отдано на откуп родителям, и именно они решали, кто будет принимать участие в приватизации, а кто нет. Именно по этому, даже при наличии зарегистрированного ребенка в квартире, родители могли написать заявление, действуя как его законные представители, об отказе в приватизации. Таким образом, дети хоть и оставались прописанными в квартире, не получали право собственности на положенную им долю.


В 1993 году "лавочку закрыли", запретив исключать из числа собственников квартиры несовершеннолетних, прописанных в квартире, но, поезд ушел настолько далеко, что мы и до настоящего времени иногда сталкиваемся с решениями суда по восстановлению прав несовершеннолетних, чьи права были нарушены в этот период времени. По достижению своего совершеннолетия дети подают в суд на выделение им доли в праве собственности… и выигрывают эти судебные процессы.


Мы должны понимать, что любая сделка, направленная на Продажу квартиры, где среди собственников есть несовершеннолетние дети, должна проходить под контролем органов опеки, с соблюдением прав несовершеннолетнего, ни в коем случае не обделив его ни в стоимости, ни в метрах. Только при соблюдении условия, что жилищные условия ребенка не ухудшаются, можно получить постановление органов опеки, которое и даст Вам право продать принадлежащую ребенку долю.


А если родителям надо приватизировать квартиру и просто продать?... а с 1993 года нельзя! Как же быть?

И вот тут пытливым умам в голову пришла новая идея. Выписать, приватизировать и продать… Теоретически, законом не запрещено, но это не значит, что права несовершеннолетнего не нарушены… И вот таких "лишенцев" суды тоже восстанавливают в правах.

Как правило, выписать ребенка в воздух нельзя, поэтому прописывают к бабушке, дедушке, внучатой племяннице… причем, как правило, в уже приватизированную квартиру, и, как результат, ребенок утрачивает возможность получить право собственности в квартире, которую решено было приватизировать. Это тоже нарушение.


Сейчас это тоже взяли на контроль, и отказывают в приватизации, если ребенок был выписан из квартиры менее чем за 6 месяцев до подачи заявления на приватизацию… Откуда взялся срок непонятно, а еще более непонятно, почему в этом случае приватизацию провести можно, по сути, нарушив права несовершеннолетнего. А чтобы было понятно, чем это может закончиться, нужно осознавать то, что свои права ребенок может начать защищать самостоятельно по достижении 18 лет… и еще 3 года срок исковой давности.

Купили Вы такую квартиру, а ребенку сейчас только 10 лет. Это "бомба замедленного действия". 11 лет жить Вам в томном ожидании и гадать, взорвется она или нет.

2. Квартира с приведениями

Следующий распространенный случай - отказники.

Жили-были в квартире три брата... Ну как жили?!... Прописаны были трое, а жил один из них. И вот этого самого единственного реального жильца (пусть будет Иван) перевели на новое место работы, за тридевять земель от квартиры этой… До работы стало добираться долго и нудно… и пробки еще… Решили они её приватизировать, чтобы продать и купить другую квартиру, поближе к работе. Двое других братьев шибко заняты были, и некогда им было заниматься приватизацией и продажей. Вот и отказались они от приватизации в этой квартире, чтобы "Иванушка", которому это больше всех надо, сам со всеми бумагами разбирался. Но уговор был между братьями, что когда продаст он квартиру эту, и купит себе другую, то пропишет их к себе, чтобы не оказались они без определенного места жительства… На том и порешили.


Приватизировал "Иван" квартиру и продавать начал.

И всем добрым молодцам рассказывал, что один единственный собственник, и что продает он не потому, что плохая жилплощадь, а потому, что перевели его за тридевять земель на другую работу супостаты. Что конь теперь всю зарплату его съедает, и пробки из повозок замучили… Рассказывал, что прописаны только он, да братья его, которых он к себе и пропишет потом…

Хотите в сказке поучаствовать?


Купили Вы эту квартиру, а "Иванушка" купил себе другую. А когда договор подписывали, договорились Вы с "Иваном", что пропишет он братьев к себе после того, как собственность получит и в договоре умными словами все это прописали...

Но недуг случился с "Иванушкой". Впал он в беспамятство, и забыл про то, что братьям обещал, да и то что с Вами в договоре прописывал, тоже забыл… А может это и не недуг вовсе. Может "Иванушка" тот не дурачком оказался. И говорит он Вам: "не буду к себе никого прописывать, не хочу ни за кого коммуналку платить, выписывайте их по суду"


И пошли Вы в суд, взяв с собой уставы да пергаменты древние, правды искать…

Тут и сказочке конец… В наших законах (практически во всех), во многих статьях есть удивительная фраза: "Если иное не предусмотрено законом…"

Нашли вы статью 292 в Гражданском Кодексе, которая должна защитить Ваши права, в п. 2 которой совершенно определенно написано: Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника", обрадовались уже, а тут бац: "Если иное не предусмотрено законом…" А как Вы думали? Конечно, предусмотрено.


Не буду вдаваться в детали, что и чем предусмотрено, но в сухом остатке, Вы увидите, что братьев "Иванушки" Вы никаким образом выписать не сможете. Никакой суд Вам такого решения не даст.

Если Вы все-таки начнете с этими Законами и Постановлениями Пленумов судов разбираться, то обнаружите одну интересную вещь. Если человек отказался от приватизации, но остается прописан в этой квартире, за ним сохраняется ПОЖИЗНЕННОЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ этой квартирой, так как он мог иметь в ней право собственности.


В результате Вы получаете головную боль в виде того, что, во-первых, в Вашей квартире кто-то постоянно будет прописан, а во-вторых, кто знает, как у этого человека жизнь сложится… Если ему негде будет жить, он, на абсолютно законных основаниях, может постучать в дверь и сказать: "Здрасьте, теперь я живу тут!".

Вот и получается, что у Вас в квартире либо приведение в виде вечно прописанного, либо реальный сосед. Тут как повезет.

3. Один… Совсем один…

Еще один распространенный случай с возможными последствиями. Продавец квартиры заявляет, что на момент приватизации в квартире был прописан только он, никто больше на приватизацию претендовать не мог…


Звучит красиво, а главное радует слух. Ни тебе лишней головной боли по оформлению, ни тебе расходов по проверке. В законе ж четко прописано, что правом приватизации обладают все ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ в квартире лица… Если их нет, то и претендентов нет.


А если кто-то и был прописан, а потом выписался, значит, приватизировать не хотел.

А что, если выписался не сам? Встречался в практике, что из муниципальной (неприватизированной) квартиры людей выписывали с формулировкой: "в ИТК по решению суда". Но интересно даже не это, а то, что в предоставленных документах даже упоминания об этом человеке не было.

Как Вы думаете, куда приедет человек после ИТК, "осознавший вину и вставший на путь исправления"? Правильно по старому месту жительства. И то, что он будет прописан, а, значит, получит и право пользования квартирой, это наверняка, так при определенных обстоятельствах может оспорить еще и собственность, как лишившийся права приватизации.


А как Вам вариант с признанием человека умершим по суду? Конечно, его выпишут! И приватизируют без него…, а он возьми да воскресни…

Конечно, это не все ситуации, которые могли бы привести не самым радостным последствиям при покупке квартиры после "Первичной приватизации". Существует масса других опасностей, но встречаются они гораздо реже, поэтому уделять им особое внимание не стоит. Главное - это обращать внимание на прописанных, а также просить/умолять/требовать (нужное подчеркнуть), чтобы Вам предоставили архивную выписку из домовой книги. Тогда Вы сможете уберечь себя от многих неприятностей.


P.S. В преддверии наступающего дачного сезона, у многих есть необходимость разобраться в постановке на кадастровый учет строений на земельных участках. В реалиях нового законодательства подать декларацию и зарегистрировать домик по амнистии уже нельзя. А вот что делать, и кто в этом виноват, в нашей следующей статье.


______________________________________________________________________

Статья будет полезна не только собственникам земельных участков, коттеджей, и дач, но и риэлторам, специалистам по загородной недвижимости, которым в силу специфики профессиональной деятельности приходится работать с кадастровыми и правоустанавливающими документами на земельный участок.

#Недвижимость

Интересные темы:

При цитировании электронными ресурсами обязательна гиперссылка на сайт kashira.news. Ответственность за достоверность информации несут авторы статей и рекламодатели. Мнение авторов не всегда совпадает с мнением редакции. Присланные в редакцию материалы не редактируются и не возвращаются.

Есть предложения, которые помогут нам стать лучше? 
Звоните нам на номер: +7 985 189 41 00 
По вопросам сотрудничества, размещения объявлений и рекламы  и др., Вы можете обращаться по адресу: info@kashira.news

Подписывайся:

Каширский Курьер, Объявления Кашира, Доска объявлений Кашира, Газета Кашира, Курьер vk, kashira news
Каширский Курьер, Объявления Кашира, Доска объявлений Кашира, Газета Кашира, одноклассники кашира, газета одноклассники
Каширский Курьер, Объявления Кашира, Доска объявлений Кашира, Газета Кашира, Курьер инстаграм, инст кашира

Свидетельство о регистрации СМИ сетевое издание "КАШИРСКИЙ КУРЬЕР" ЭЛ № ФС 77 - 78877 от 28.08.2020 выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовый коммуникаций. Настоящий ресурс содержит материалы возрастного ценза 12+. Название сетевого издания: "Каширский курьер". Учредитель: Цуканова Елена Владимировна  Главный редактор: Цуканова Елена Владимировна 

© 2020 «Каширский Курьер». Сайт создан на Wix.com. "Политика конфиденциальности"